Hi,欢迎光临格格理财网-中国第一纯粹理财社区!
当前位置:主页 >  学院  > 小白都看得懂的宏观经济  > 楼市预判
2017-09-25 20:00  作者:格格理财
0 微博 微信 QQ空间 添加喜爱


核心提示:


无论你是首富还是平民,在债务面前都是一样凄惨。当首富都忙着贱卖资产还债时,我们普通人是应该加杠杆接盘呢,还是应该去杠杆自救呢?


谁能想得到,首富王健林居然也缺钱。

 

7月10日,万达将旗下13个文旅项目以及76个酒店项目以632亿元的价格“贱卖”给融创。

 

为什么说是“贱卖”呢?


因为这13个文旅项目是按照注册资本实价出售的,就是说按成本价卖的,一分钱没赚。


而且为了让融创吃下这么大块蛋糕,万达还委托银行向融创放贷296亿元,确保融创能顺利收购自己的项目。

 

看到这里,很多人估计都有点傻眼了:贱卖不说,还贴钱给对方买自己,这唱的是哪一出啊?


首富也要卖房还债


对于这场交易,市面上有很多种解读,但无论哪种解读都有一个共识:王健林真的缺钱了。

 

今年年初,王健林还高调宣布要加大旅游投资,甚至要迪士尼在中国20年没法盈利。


没想到才过去半年,王健林就打脸了,一股脑儿就以成本价卖掉了89个项目。

 

原因何在?王健林坦言,回收资金全部用于还贷,计划今年内清偿绝大部分银行贷款。

 

这不由得让人想起前段时间万达经历的股债双杀,传言银行大幅抛售万达债券,并收紧授信额度。

 

人言可畏,望一叶而知秋。


估计王健林心里清楚,传言是什么不重要,重要的是要是真的没了金融机构授信,恐怕万达将面临更大的风险。

 

万达融资的主要渠道就是发债和银行贷款,发行债券越来越多且越来越快的同时,对金融机构的依赖也越来越大。

 

但是,如今在房地产高压调控、借贷成本不断攀升以及其他监管的作用下,万达这种高负债重资产的发展模式已经难以为继。

 

持有这些重资产的年租金收入可能都抵不过贷款利息,更抵不过固定资产折旧。

 

换句话说,如果王健林不贱卖这些资产,自己继续开发这些项目,那就需要拿出十倍甚至百倍的资金来支撑。


这显然已经超出了万达目前的承受能力。

 

两害相权取其轻,忍痛割肉卖房还债才是更实际的出路。


 大佬们看空楼市?


除了还债,王健林卖房还有一个理由:从重资产向轻资产转型。


无独有偶,另外一个大佬也是出于这样的理由正在大举卖房。

 

最近,潘石屹接连卖掉上海、北京两地3个项目,预计回笼1000亿的资金。

 

潘石屹的理由也是要走轻资产化的发展方向,并表示资金成本已经太高了,地产商“拿地—开发—销售”的赚钱模式已经结束了。

 

说白了,就是资产回报已经低于现金回报了,房子带来的收益正在由正变负。


所谓的轻资产转型本质上是看空资产价格,同时高位套现。从这个角度来解读,这些大佬们其实是看空楼市。

 

但是另一方面,632亿拿下万达资产的融创却在高负债的路上高歌猛进。


孙宏斌这段时间可是出尽风头,先入主乐视再接手万达,风头背后却是净负债率已经超过200%。

 

其实,这已经不是孙宏斌第一次这么干了。


10多年前,孙宏斌同样以高负债的方式做大顺驰地产,但后来资金链紧绷加上宏观调控的压力,顺驰地产轰然崩塌。

 

当年资金量紧绷加高压调控,与今日相比,是何其相似?顺驰昨天的悲剧会在融创的明天再度上演吗?


但有一点可以肯定的是,作为带动全国楼价飙涨的深圳,这两年已经出现了类似佳兆业、奥宸地产破产的案例。


中国经济这些年由房地产拉动,现在让决策层头疼的也是房地产,而房地产背后是整个金融系统。


回想这两年与央行相关的人士频频发声,认为应该允许中小金融机构破产,这种局部的债务危机似乎若隐若现。


此刻,我们不得不讲到另外一位商业巨擘:李嘉诚。


老人家早在2013年就开始布局在内地的撤退路线图了。


当年10月,李嘉诚就开始出售地产物业,第一个卖掉的是东方汇经中心,卖给了交通银行,售价90港元。


到了2014年4月,他的二儿子李泽楷以57.5亿人民币卖了北京三里屯的地标建筑盈科中心,买家是地产私募基金基汇资本。


当年5月开始,李嘉诚旗下的长和投资全部出售已持股多年的长园集团股权。


到了8月,他又卖掉上海黄浦江西岸虹口区的盛邦国际。传闻卖了15.4亿元,老人家从这笔交易中获利近三千万。


从2013年开始到去年底,李嘉诚至少从大陆房地产领域撤出800亿元的资金。


由于频繁撤资大陆,李嘉诚一时被推到风口浪尖。


他在2013年底罕见地接受媒体采访,当时媒体问他怎么看待大陆和香港的楼市,他讲到了他做生意的原则。


他说一方面他对债务和贷款问题非常小心,如履薄冰;一方面他在地产经营上是步步为营,老百姓买不起房子的时候就有经营风险了,他不会冒险去赚最后一个铜板。


李嘉诚本人是香港楼市运作规则的制定者之一,当大陆开始想用房地产拉动经济发展时,老人家当年也为大陆房地产运行规则出过谋划过策。


一个这么精明的商人,没有像王健林和潘石屹他们那样等到这两年才开始动手撤资也是自然的。


以他的老谋深算,至少从商业的角度看,他肯定是嗅到了什么!


此外,紧跟着李嘉诚的步伐,香港另外一位地产巨擘郑裕彤(已于2016年9月29日去世)也坐不住了。


旗下的新世界在2015年12月2日宣布将内地三个城市的四大项目作价135亿元卖给恒大地产。


不要当债务接盘侠


从李嘉诚等港资撤离内地地产项目,到开始有地产商破产,再到王健林、潘石屹这些地产大佬也卖楼套现,这是一种信号吗?


中国楼市在经历史上最严的调控之后,似乎轮到地产商洗牌了。


我相信,在洗牌的过程中,类似万达与融创的故事会越来越多。

 

是断臂求生还是饮鸩止渴,是地产商的选择,但或许也是我们每个人要面临的选择。

 

大家想想,万达将资产连带债务一起卖给融创,融创怎么还清这些债务呢?


无非是将这些房子再卖给其他地产商或者普通人获利;或者以房子抵押融资,衍生出各种理财投资产品卖给机构和个人。


这个过程就是债务转移。

 

在债务转移的过程中,风险也在随之转移,这就好像击鼓传花的游戏一样,最后会传到谁的手上谁来接盘,谁也不知道。

 

或许你是一个三四线城市的普通工人,但可能就成为了这一波高房价的接盘侠;或许你是一个辛苦工作的白领,但可能就买了注定违约的地产商融资的理财产品。

 

我们能做的就是离这个击鼓传花的游戏远一点,把手中的钱看紧一点,不要去当债务接盘侠。


关于目前买房子的问题,很多人都经常问。我还是那句话:量力而行,不必为了所谓的“刚需”让自己在这样的经济行情下负重前行。


因为很多人的收入,离不开企业的生存是否健康。


大家可以想想,最近乐视因为债务衍生出来的问题,难道不会波及那些员工吗?


那么问题来了,这些人难道都没有房贷吗?


现在,能理解我一直在苦口婆心讲的那句“量力而行”吗?


即便要买房子,可能你要考虑更多的问题了,包括未来的还贷能力。

相关文章推荐
全部回复(0)

回复楼主

站内热门

小组推荐
小组地图
有问必答
2.2737s