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2017-09-25 20:01  作者:格格理财
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核心提示:
最近关于雄安新区的设立,舆论纷纷认为这是国家在为“迁都”做准备。但这篇文章指出,雄安这块试验田,极大可能将改变中国沿用了将近30年的房地产市场经济游戏规则。文章虽长,但值得每一个关注楼市的人仔细一读。

最近的热点,无疑是雄安新区。


雄县、容城、安新三个不为人知的华北县城,一夜之间随着国家宣布成立雄安新区而火爆网络。


现在全国上下议论纷纷,媒体也是不厌其烦地滚动探讨国家设立这个国家特区的各种意义,媒体称之为“千年大计、国家大事”。


政治意义大于经济意义


在我看来,雄安新区的政治文化意义远大于经济意义,尽管它是继深圳和浦东之后的又一个全国意义上的特区。

 

但从地域定位和未来发展看,我认为很难成为又一个经济中心,因为经济中心需要有核心的区位、产业、人才和集群效应。

 

我们看上海浦东,它是中国的金融中心,是长三角经济带的核心,是中国东部的窗口。


看深圳特区,是中国互联网和新兴产业的中心,毗邻香港,是珠三角经济带的核心,是中国南部的窗口。

 

这两个新区的共性是一方面依托强大的经济带,具备极其重要的战略地位,而且都集中了数代精英的努力成果之后方有现在的成绩。

 

深圳和上海不仅仅有其先发优势的产业集群效应,更有人才的集聚效应在,而这是经济发展的核心。

 

但从目前雄安新区看,一方面北京仍是总部经济,总部经济更多的是管理职能,其经济的活力和潜力不如珠三角和长三角。

 

第二方面,如果因为设立新区就将北京核心的总部、高校和产业进行大规模的搬迁,阻力和风险也是很大的。


尤其在目前经济转型之际,进行大规模的变动不利于整体经济的稳定和转型。

 

第三方面是整体经济发展阶段不同,无论是原来的浦东还是深圳,创业的热情以及实业的发展都处于上升期


而从近期雄安新区的设立反馈看,目前实业的热情明显消沉,反而是各种投资投机的热情高涨。

 

所以我认为,尽管雄安新区的定位极高,甚至其战略意义上升到千年大计,但从表层意义看,主要在于辅助北京。

 

北京目前最大的问题在于大城市病以及由此引发的一系列人口、环境问题。


雄安更大的可能还是进行一些重工业以及部分新兴产业的产业迁移。


并且是作为北京和天津经济的一个依托,作为卫星城存在的概率更大一些。

 

所以说,即便目前无论是媒体还是舆论,都给予雄安新区极高的评价,但在我看来,未来其经济潜力有,但从经济层面上难以企及深圳上海。

 

反而作为北京人口就业的核心疏散地,作为政策指引下北京经济、人口、城市规划和环境的重新布局的重要窗口的意义会更大。

 

雄安,不是用来炒房的  


关于雄安新区的设立,我最近听得最多的是各种如何投资当地房地产的消息,然并卵,国家早就有备而来。

 

早在这个消息宣布出来之前,雄县、容城、安新三个县都已经冻结全部房产过户,本地人、外地人都无法买房。


容城县还宣布:市场上预售楼盘行为均为违规销售。

 

结果又有消息传闻,雄安新区周边白沟镇不限购,引来购房者交钱排号,一个号两万,交了钱排上号等开盘之后就可以优先选房。

 

其实我想说,那个地方根本不适合炒房,这个新区即使能搞起来,少说也得十年,如果要等经济繁荣的红利溢出到白沟,也得二十年。

 

从投资的角度看,如果是炒房,这样的时间周期太长了。


但我认为那里不适合炒房的依据不是别的,而是一些值得玩味的消息。

 

今天我看到人民日报评论文章称,雄安新区建设是一个重大历史机遇,但肯定不会成为又一个资本拉动的造城运动。雄安新区既不是一些人一厢情愿认定的“声东击西的迁都”,也不是在通州北京副中心之外再建一个“首都副中心”。

 

不知道大家对人民日报的评论文章有没有好好思考,什么叫“历史重大机遇”,又什么叫“不会成为又一个资本拉动的造城运动”?

 

可以肯定的是,人民日报评论文章讲的“不会又成为又一个资本拉动的造城运动”我是非常相信的。


这个“资本”指的是社会资本、大游资,这些钱想着在那里呼风唤雨就洗洗睡吧。

 

从这个角度分析,人民日报评论文章跟当地三个县城早在宣布新区成立之前冻结楼市交易是不谋而合的。


从党媒的澄清和当地的楼市政策来看,政府层面显然确实没想过让社会资本去那里炒楼。

 

是拿来试验公租房廉租房的吗?


但设立一个新区,从无到有,显然是要资本投入的,没有资本如何搞新区。


这个资本既然不是社会资本,不是炒作的大游资,那会是神马资本?

 

答案就是国家资本,你可以简单理解为政府主导之下的资本运作。

 

这个新区远期规划跟深圳特别差不多大,大家想想这得花多少钱,这得花多少钢筋水泥才能让这个新区站起来?

 

开年之后国家一直大力投入基建刺激经济发展,但基建这事情重复建设太多,搞不好又是一次又一次的资源浪费,只会催生更大的债务泡沫。

 

但搞一个“千年大计”和“历史重大机遇”的新区,那就不同了,大量产能可以借此源源不断去掉,雄安新区无疑是一台很好的经济刺激发动机。

 

而党媒罕见地提出了“千年大计”这个词,我印象中只有这一次。


以我将近十年的媒体经验以及对媒体运作的理解来看,党媒这样定位,这次工程绝对不会变成曹妃甸这样的鬼城和烂尾工程。

 

这次,国家是动真格的,但一切与市场价经济支配下的房地产无关。

 

网传消息称雄安将启用新的房地产试行方案,新城将不允许配建商品房,试行以公租房、廉租房为主的建设模式等。

 

对这样的消息,雄县官员表示“县里不掌握相关情况”。


这样的表态很官方也很政治正确,哪怕真的是用来试行公租房、廉租房为主的建设模式,也不能现在承认。

 

但就像我上面分析的那样,雄安新区与北京、天津互为掎角之势,转移部分产业和人口是板上钉钉的。

 

当下北京天津楼价这么高,特别是北京的楼价,对于绝大部分人来讲穷尽一生都无法买上一套房子。

 

而北京目前又出现了各种“大城市病”,例如交通拥堵、水资源不足、大气污染等等,政府层面当然是急于解决这一系列问题。

 

因此,选择一个拥有华北平原最大的淡水湖泊的地方,成立一个新区来解决大量人口以及人口引发的资源不足的问题、高房价的问题和就业的问题,就非常有必要了。

 

从这个角度分析,我个人判断雄安新区的战略意义不是别的,而是一块准备改变30年来的房地产市场经济游戏规则的试验田。

 

房价,想跌何其难


其实,雄安新区的成立,很多人忽略了一点,那就是中国经济经过改开30年之后,面临经济结构重新调整以及欧美经济进入大周期调整的背景。

 

说白了就是,同处沿海的深圳特区和上海浦东新区的设立,是在改革开放的背景下;而地处内陆的雄安新区,是在经济下行的背景下。

 

这就是人民日报讲的“历史重大机遇”,一个是经济上升期,一个是经济下行期,都是转折点。

 

但当下这个转折点,中国经济有几个核心问题需要解决:汇率稳定问题、天量债务问题以及资产泡沫问题。

 

其中资产泡沫问题和天量的债务问题环环相扣,最后直接影响汇率稳定,也就是人民币的币值。

 

但从目前央行依然在放水的行为看,我们看不出资产泡沫会被主动刺破以及债务问题短期内会解决。

 

从去年国庆之后,国家开始冻结楼市,到开年之后全国各大主要城市陆续出台更加严厉的限贷限购政策,我们可以预期楼市即便不怎么涨,但也休想怎么跌。

 

我多次表达这样一个观点:国内的楼市,维持高位横盘的概率最大。

 

但大家都知道,这将近30年国家经济的发展,说白了就是建立在房地产市场经济的游戏规则之下。


外加低人权模式的出口贸易创造天量外汇,可以支持央行不断地印钱投入基础设施建设来刺激经济。

 

但这种模式到今天为止已经难以为继,我们看到GDP这几年不断下滑就是明证。


如果仅仅是经济下行没什么,关键是这么些年的低效率甚至无效用发展导致了大量的产能过剩,引发了天量的债务。

 

而解决债务问题,从2015年开始疯狂的楼市来看,手段就是通过高房价让债务从政府、房地产行业和银行这边转移到老百姓身上。

 

房价会不会继续上涨我不知道,也很难预测,但我知道全世界除了日本,我没看过哪个政府是主动刺破泡沫的。

 

况且即便上涨也很正常,毕竟现在债务问题依然没解决,继续推高房价也正常。


因为民间现在手里还是有钱,一些有点潜力的地方推高楼价也不是没可能。


未来,房子真的是拿来住的


但无论如何,现在的房价对于很多人来讲,其实是望尘莫及的,如果以后继续推高房价,那就更买不起了。

 

买不起了怎么办,总不能让民众居无定所。答案只有一个,那就是租房!


租房有两条腿,一条是市场行为,就像阿里等巨头一样进军房地产租赁市场,另外一条就是政府大量筹建公租房廉租房。

 

从现在的情况以及中国的国情来看,以后肯定是政府主导下的租赁市场。

 

讲到这里,我必须强调的是,我即便认为房价不怎么跌可能还会上涨,但不意味着就可以随便进入这个市场去投机炒房。

 

因为我上面讲到了,债务问题还没得到有效解决。


加上现在不断有企业发生债务危机,比如最近的山东等地,更多的是那些没有见诸报端的国企的债务。

 

更不乐观的是大量的企业在裁员和逃出国门,这就意味着未来的大量劳动力能否妥善就业是一个无法忽视的问题。

 

但肯定有不少人是因此失业,失业意味着断供出现,断供则意味着隐藏在房地产背后的巨量债务将雪崩。

 

那如何不让这些债务雪崩引发更严重的系统性金融风险?


出路也只有一条:断供的房子收归国家所有,这样才能抹去这些债务。


其实国家已经在提醒大家,不要随便举债了,没看最近新闻说很多老赖不能坐飞机坐高铁吗?

 

因此,从宏观经济的发展走势来看,房子未来肯定不是一般人能拥有的,即便拥有也要付出巨大的持有成本,比如房地产税。

 

特别是多套房的人,未来不见得是多么值得显摆的事情。


要不然你想想,你觉得在经济下行的背景下,政府不能卖地维持财政收入,实业又凋敝时,财政收入可以靠什么?羊毛出在羊身上。

 

如果交不出房地产税,那能怎么样?当你持有房子的成本超过你的收益时,你觉得你会怎么样?


你自己会乖乖让出你的房子,那政府只能笑纳了。

 

到那个时候,房子真的就是拿来住的,而不是拿来炒的,因为谁也炒不起。

 

这些房子拿来干嘛?当公租房和廉租房!但是公租房和廉租房现在国家还没怎么尝试,现在即便有,也不是每个人都能容易申请到。

 

那么,是不是需要一个样板城市,为国家未来能让每一个人有房子住,能有一个安身之处指明一条道路?


这条道路,这个样本城市,可能就是雄安。

 

中国的商品房,从上个世纪80年代兴起,依靠市场经济来支配。


而雄安新区的楼市政策,极大可能性宣告了这玩了30年的楼市规则将走向终结。

 

现在能明白,党媒讲的“重大历史机遇”和“千年大计”到底真正的意思是什么了吗?

 

今年是鸡年,是不是还有这样的隐喻:雄鸡一唱,天下安!

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