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2017-09-25 20:01  作者:格格理财
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今天,我们聊聊房价。

 

房价,是生活在国内的绝大多数普通老百姓心中的痛,没人会否认,因为确实太高了。对于大多数人,可能半辈子甚至两代人的积蓄都赌在房子上了。

 

有的人想买房子,但房价太高了,想想口袋那点钱,付个首付都觉得难。但对于普通老百姓来讲,一般都是看涨不看跌的,房价现在高成这个样子,心里难免发慌。

 

那今年房价又会怎么走呢?我在这里先抛一个看法,供大家参考:今年房价就是这样了,继续维持高位盘整,会有小幅的上下波动,但不可能出现去年前年那样的疯狂。

 

真正的刚需人群,是可以入手的,等待没什么作用,你不可能一直处于漫长的等待中,因为机会成本太大,误了人生的其他事情。因为房价要真正跌下来,在当前的经济形势下,受到的国内国外的因素影响太多。

 

但对于投机人群,比如说手头有点钱,觉得通胀预期很强,人民币贬值预期也很强,认为要通过买房子来抵御通胀的,我觉得就没什么必要了。

 

原因是即便你买了,你也不一定卖得出去,因为限贷限购的政策放在那里,政府通过限制买来遏制卖,从而相对有力地遏制了炒房。我反而劝手头现在有几套房子的人,能赶紧将房子卖掉,留一套自住就可以了。

 

你不能总是盼着房价会一直涨上去,哪怕真能继续涨一些。因为从投资的角度看,如果你是在较早之前入市买房的,该赚的其实你已经赚了不少了,没必要赚最后一个铜板,何不趁着房价高位抛掉。

 

当然,有人可能会问,高位抛掉房子,那套现之后手上的钱拿来干嘛,现在还有什么好的投资去向吗?


这个问题我不想在今天这篇文章里面去讨论,但我相信能够懂得现在甚至是去年国庆前高位套现的人都不会傻。

 

简单讲,虽然去年国庆后楼市被冻结了,一些城市的楼价依然出现了一些小幅波动。但现在对于买房的人和卖房的人来说,也还算是一个不错的出手时机。

 

上面是我对于今年房价的看法,以及作为普通人可以尝试去做的一些建议。


下面,我将具体分析,为什么我认为今年国内的房价,会继续维持高位横盘,同时伴随小幅的上下波动。


经济刺激还是老套路


今年开年之后,全国各地都在大搞基建,投资总额传闻是45万亿。2016年的固定投资总额是59.65万亿,今年看来固定投资是大幅减少的,模式则以PPP为主,这种模式也就是地方政府主导,民间资本参与。

 

这些基建,看起来是减少了,这说明中央也知道产能过剩,但还得搞,只是有控制的搞基建。


搞基建是要印钱的,政府虽然主导,但也是要钱的,钱哪里来?除了引入社会资本,政府也需要通过各种融资平台来贷款,贷款央行就要印钱了。

 

我之前分析过一组数据,就是M2(广义货币)和中国房价这十几年来的增长关系,几乎是正相关的。


也就是说,只要央行维持印钱的态势,房价就一路涨。现在央行依然维持着印钱的态势,维持各种地方债务和国企债务,说明了政府不想让房价跌。

 

有人不清楚这层逻辑关系,我可以稍微展开一点讲。我们知道国内发展经济不外乎三板斧:消费、投资和出口。

 

消费是一直不振的,所以没什么好讲,更何况这两年高房价让老百姓加杠杆,更是进一步抑制了消费。


出口方面,随着贸易摩擦的升温、欧美市场需求的萎缩以及国内制造业成本的加大,出口方面也是一路下滑,想要靠出口拉动经济的如意算盘打不了了。

 

那现在就只能继续走回老路:投资。这里讲的投资,主要是固定资产投资,一般有工业投资、房地产和基建。

 

工业投资涉及营商环境,涉及面更广的是民间投资,直白讲就是民营资本的参与。但去年开始民间投资是断崖式暴跌,民营资本开始收手,要么外逃。


要想民营企业家像以前那样继续搞实业实在太难了,因为大家看不到希望,坑太多税太高。

 

那继续搞房地产呢?显然也不行,2015年股灾后房价一路狂奔,楼市火爆到成为大家的日常谈资,一直持续到去年国庆前国家将楼市在高位冻结。


显然国家也已经暂搁了依靠房地产拉动经济的想法,谁都看到了这样下去的后果有多严重。

 

那只能依靠基建了,以前基建还没有大规模引入PPP模式,基本都是政府在主导融资筹建,所以才引发大规模的地方债务。


现在地方债这个问题太让中央头疼了,所以开始大规模采用PPP模式,引入社会资本来做。

 

但无论怎样,也是要央行印钱的,要不然就是扯淡了,基建刺激经济绝对玩不下去。

 

所以,只要中国经济维持不倒,可以继续发展,哪怕GDP增速慢点都无所谓,都能继续拖下去。


因为还是能创造财富,还是能够产生利润,还是可以保证一定程度的就业,银行的呆坏账还是能继续控制着,哪怕这种控制力会越来越弱。

 

这就是现在经济发展的思路了:不要倒,不要主动刺破泡沫,拖着,看看什么时候会有转机。


比如突然欧美经济垮了,欧美开始大肆QE刺激经济,一切就可以继续玩下去了,到时又可以放开印钱让房地产出来拉动经济了。

 

但美国经济一路走强,特朗普的上台能够让美国强势回归,那美联储启动加息几次,全球又风声鹤唳尸横遍野了。


但到那个时候,中国会不会大门一关自己玩,加息就影响不了,这些我们也不得而知,但可能性总是有的。

 

我这只是个假设,因为对国内楼市来说,影响的因素实在太多,充满太多不确定性,这些都远非我们能够预判到,很多时候政治层面的考量更不是我们能简单用经济模式去分析。

 

所以,当经济发展的其他发动机不行,那就用投资来刺激;投资里面房地产这两年搞得太猛了,那就缓一缓,让基建上来刺激。


只要经济维持发展,泡沫不主动刺破,房价垮不了,当然了,这样下去屌丝们的生活水准下降是毋庸置疑的。

 

土地供应在减少 想跌都难


我上面是从宏观经济层面去分析房价的,其实就楼市本身的影响因素,也在发生一些变化,这些变化,也是抑制了房价的跌。最核心的因素,那就是土地供应。

 

土地供应决定了市场上能够拿来盖房子的土地到底有多少,土地供应相对不足,能够盖的房子少了,而需求又那么多,那房价自然涨。

 

这么多年来,土地一级市场的供应调节机制一直掌握在政府的手里。地方政府对于土地供应计划、具体如何供地、供哪块地,都有完全的决定权。


因此,政府只需要从土地拍卖这个环节上,就能间接控制房价的上涨和下跌。

 

大家想想,如果政府真想让房价跌下来,直接放开土地供应,到处都是房子的时候,供给超过需求时,房价自然是跌的,屌丝们还需要这么愁眉苦脸吗?

 

问题就是政府不会拱手把以土地一级市场的供应权力让出去,要不然庞大的公务员队伍就喝西北风了。

 

不过滑稽的是,房地产市场现在正在急速降温,北上广深以及部分重点二线城市的房地产成交面积环比下降22%,但土地供应也跟着在萎缩,总量由1808万方减少为641万方,一线城市竟然没有新增土地供应。

 

最近,北京也公布了2017年的建设用地供应计划,其中住宅用地计划供应610公顷,相对于去年的1200公顷,减少了差不多一半。

 

我们再看回全国去年的数据:2016年全国土地出让房地产用地10.75万公顷,同比下跌10.3%。


我找了2013年的数据,当时全国房地产用地20万公顷,这意味着过去三年已经接近腰斩,实现连续三年下跌。

 

上海去年住宅供地面积也是同比上年锐减超过三成,与2011年的土地供应高峰期相比,跌幅接近六成。深圳地方小,想供应现在也没啥土地可以供应,也是很悲催。

 

相反的例子看重庆,2010年以后住宅用地供应一直是比较充裕,所以重庆房价基本不涨。面临的宏观经济环境一样,但仍然能有效控制房价涨幅。

 

看了这些数据,你觉得是在打压房价呢,还是在变相缓慢提振房价?很多人经常陷入逻辑陷阱,打压以为就是把房价打下去,可是打压也包含着不要涨得离谱的意思,或者慢点涨。


稳定为主 避免系统性金融风险


关于房价的定调,我还是那句话,从去年国庆后国家高位冻结楼市就已经没有悬念。


因为现在国家处理外汇市场已经够焦头烂额了,没看2017年元旦开始关于外汇方面频频出台了各种严厉的措施吗?

 

所以,国家是不可能在这个时候再让楼市形成威胁的,要不然就大家一起歇菜了。


最简单的办法就是冷处理,冻结楼市,也就暂时搁置了房地产的坏账,从而让国内金融系统的风险暂时得到冷处理。

 

这种思维,就是维稳思维了,稳住先,不要有大的波动,然后一心处理外汇市场,等国际市场稳定之后,楼市这个问题也必然会处理。

 

这种维稳的思维以及成效,相信大家已经看得出来的了,这几个月一线城市都是在缓跌或者缓涨,但总体没有出现疯狂失控的局面。

 

而且北京、广州、天津等热门城市的房贷政策都在收紧,利率都上调了。还有,北京的二套房最多只能贷款25年,这都是最近的新出的政策。

 

再说得直白点,国家允许房价涨,也允许你跌,但都不允许你失控,大幅涨跌,这种思路跟控制A股的节奏是一模一样的。谁敢乱来,就揍谁。比如前段时间有人想炒重庆的房价,刚起来,又被几个政策被强压回去。

 

对于2017年来讲,中国经济面临的问题实在太多了,但无论如何严峻,总体就一个字:稳。

 

看看比特币平台被约谈就知道了,还有央行借钱给商业银行,虽然放水但是水费贵了,也就是说让你活着但不让你疯狂。

 

股市也在挤泡沫,虽然注册制没有来,但大量的IPO实际上就是变相的注册制,证监会主席刘士余说要在两三年内让排队的企业都上市,到时市盈率还会这么奇葩吗,显然不可能。

 

通过种种迹象,国家维稳的心态已经非常明显了。更重要的是,今年下半年党的十九大就要召开了,这样的节骨眼出乱子谁也吃不了兜着走。成绩可以没有,乱子可不能出。

 

再回到我文章开篇说的那样,在这样的时候,如果你是真的刚需的,有点钱想买房子的,不用想那么多。


但需要提醒你,一定要量力而行,不要因为房子背负了太高的债务。因为,未来的就业压力,也是一个不确定因素。


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