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2017-09-25 20:01  作者:格格理财
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前晚,中国基金业协会发布“4号文”,明确对于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅的基金不再备案,彻底打碎房企通过私募资产管理计划融资的幻想。

 


为了稳定房价,阻断资金流入楼市,从去年8月开始,国家就针对房企悄然展开了一场围歼战:

 

2016年8月,证监会要求,不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金不能用于拿地和偿还银行贷款。


2016年9月,房企的融资门槛已经收紧,公司债发行门槛提高,中小房企冲击大。有消息称,监管层将调整房地产企业发行公司债的准入门槛,并进行分类管理。


2016年10月,以上海为代表的土地市场资金监管进一步严格。政府相关部门要求开发商申报土地竞买的资金需为自有,且要提供证明。


2016年12月底,监管层再对券商资管、基金子公司等资管产品输血房地产项目的情形进行了特别的约束。证券期货经营机构设立私募资管计划,直接或间接用于房地产价格上涨过快的16个城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。


今年1月10日,中国银监会召开2017年全国银行业监督管理工作(电视电话)会议,会议再次强调“分类实施房地产金融调控”。


再加上此次重磅突袭,房企融资已是四面楚歌,想要发债融资更是难上加难。截至2月13日,房企公司债发行额度36.5亿元,相比去年同期暴跌97.43%。

 

融不到钱借不到款,对于平均负债率达到77.59%的房企而言,意味着现金流岌岌可危。


特别是占比近八成的中小房企来说,一方面负债超过80%的红线,另一方面去年拿了过多的“地王”,做了过多的杠杆,已经是大出血状态,此时续血不足,随时面临休克死亡。

 

房企融资难,银行放贷难,打打擦边球行不行?恐怕现在是枪打出头鸟:

 

今年1月16日,上海银监局发布三份行政处罚信息公开表,第一次披露了一个因银行向房企提供土地款造成的处罚决定。

 

2016年12月22日,上海银监局对江苏银行股份有限公司上海分行做出行政处罚规定,责令整改,主要违规事实是向上海一家房地产公司提供融资,并处以477.9254万元的罚金。


真是此一时,彼一时。对于房企来说,手到钱来涨声一片的繁华盛世仿佛还在昨天,没想到这么快就要被打入地狱。

 

更惨的是,融不到钱不说,还卖不动房。限购限贷没有丝毫放松,央妈又全面推高资金成本,形成“双杀”:不仅推高房企融资成本,而且提升房贷利率,买房市场一片观望,楼市成交量一片惨淡。

 

死撑着等楼市回暖行不行?龙头房企资金充足等等无妨,但是对于大部分的中小房企而言,巨债压顶,等不起。


目前房企需到期偿还的债务达到了2.06万亿元,其中今年到期需偿还债务1002.81亿元,而大部分的房企资产都低于100亿元。

 

这意味着,未来6到9个月大部分房企将面临越来越大的资金问题。巨债压顶,融资无门,就只剩下一条路:资产变现。

 

资产变现有两种方式:一是卖掉自己退出房地产市场,未来可能出现一波中小房企倒闭潮,大鱼吃小鱼并购潮起;二是坚持不退出,那就只能降价买楼,加快销售回笼资金。

 

实际上,楼市也不可能一直维持普涨行情。尤其是去年追随一线城市非理性上涨的二三线城市,在如今楼市持续萧条下,房价必然回落。

 


房企融资需求,也必然推动房价分化加速。在供需不足的一线城市,房价支撑基础坚实,且地块多为龙头房企把持,自身现金流良好,房价将维持稳定;在供需平衡甚至过剩的二线城市,房价已出现回落势头,加上中小房企回流资金需求,大概率促使房价加速下滑。

 

但是,依然要面对的现实是:房企融资困境只是影响房地产市场的催化剂,土地供需才是房价的决定因素。就像如今虽然成交量惨淡,但是房企在一二线热点城市拿地热情依然高涨。

 

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