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2017-09-25 20:01  作者:格格理财
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三更半夜,公司一年轻同事在朋友圈吐槽:买不起房了。

 

他很悲催,就差一步,本周日约好了要去签约,结果广州昨天深夜突袭,以迅雷不及掩耳之势出台楼市限购政策,并且宣布今天开始执行。

 

广州这一次的限购令提出社保缴费年限从3年上升至5年,而且认房又认贷。


相比以往,广州的楼市调控政策又紧缩了一步,基本上很多刚需人群也在被打击范围内。

 

我公司的这个小伙子就是这种人群。

 

人在广州工作,社保刚好够3年,户口在深圳,从年初开始一直在看房,现在好不容易看中房子了,政策却要求外地户籍购房者的社保要5年才行!

 

焦虑的中国人,都在押注


当今中国,没有什么比房子这件事,更能点燃全社会的情绪了,每个人的生活都绕不开房子这件事。

 

昨晚广州限购令一出台,虽然是深夜,但朋友圈一片沸腾,好像你不转点跟限购有关的文章,都不好意思说你是混朋友圈的。

 


大家面对新政各种吐槽,当然也是各种的自嘲:一夜醒来发现房子已经买不起。

 

如今,面对高房价以及各种调控政策,人们更多的是无奈,但又不得不面对,生活就是这样子。


在国内,房子直接跟你的户口挂钩,户口直接跟教育挂钩,甚至跟能否娶老婆挂钩。

 

一句话:户籍捆绑了太多的民生问题,而房子是其中的核心。

 

对于大多数人来讲,在一个城市打拼,更希望能够留在那座城市安居,买房子是自然而然的事情。

 

但现实就是这样残酷,要么面对高房价无可奈何,要么有了点钱想买了却发现又因为政策原因买不起。

 

朋友圈那么多人转发限购令的消息,这背后其实是整个社会的焦虑。

 

未来在哪里,整个经济形势会如何,手中的钱会不会继续贬值,楼价到底是涨还是跌,对于普通人来讲,一切似乎都是谜一般的存在。

 

但眼看着房价依然还在涨,等不了了,也不想等了。


从崩溃论到采取观望的态度,最后变成行动派,社会的情绪在推动着你往前迈进一步,哪怕你对未来的房价依然心里无数。

 

这就好比一场豪赌,身边的人都在下注,你不下注,感觉与这个社会格格不入,但下注了,你也不知输赢。

 

中国房价,才是真正的“与时俱进”,它用它的节节攀升和不停滞的上涨,挑战了很多人的认知框架,也摧毁了很多人的价值观念。

 

面对现实,人们已经没有更好的办法了。人的心理,总是看涨不看跌,2015年股灾前是这样,如今买对高房价,依然是如此。

 

既然未来没有答案,那就先上车,反正大家都在车上,恐慌让人们丧失了理智。


一切让时间去验证和解决,但生活,要活在当下,中国人一向如此。

 

33个城市楼市拉了“涨停板”


但当下中国人的焦虑,并非杞人忧天,恐慌也并非全无缘由。

 

朋友圈里面,我看到很多北京的朋友也在转发广州限购令的文章。


其实他们也刚刚经历了跟广州一样的限购令:昨天北京同样是出台了限购令,认房又认贷。

 

从昨天下午到昨天晚上,北京、石家庄、广州、郑州四城都出台了加码住宅限购限贷的措施。


其中北京非普通二套房首付提至80%,政策力度堪称全国最大。

 

现在,北上广深四个一线城市均采取了“认房又认贷”政策。大家看看,关于这四个城市的楼市最新政策。



事实上,非但上述城市在紧密调控楼市,近半个月来,已经有22个市、县、区出台了新一轮楼市调控加码政策。

 

这其实就是中国楼市新一轮的涨停板。

 

涨停板是股市里常看到的术语,大概意思就是:一只股票不能一直涨,每天涨到10%就不能再涨了。

 

我现在用“涨停板”来解释楼市的调控政策,指的是政府通过政策来限制楼市过快上涨。

 

过往的经验告诉我们,楼市调控,是越调越空,房价从没有停止上涨,政策形同虚设。一旦出台调控政策,人们有理由继续恐慌。

 

我们把时间往前推移半年,也就是从2016年9月30日开始(时值国庆),到现在全国已经有33个城市出台了逾103次有关房地产的约束性调控政策。

 

去年国庆期间,当时也是十几个城市步伐一致地出台限购限贷的政策,那是楼市的另外一次涨停板。

 

但大家回想一下,这些出台了调控政策的城市,这半年来来,也就是从去年国庆开始到现在,房价有停止过上涨吗?

 

我没有去调查所有城市的数据,但我知道,这半年来房价总体在上涨,哪怕上涨得慢也还是在涨,这是事实。

 

哪怕是北京这样的城市,依然在很疯狂的上涨。最近关于清华学历买不起学位房的段子,刷爆朋友圈,讲的就是北京的故事。

 

还有广州,距离去年10月4日出台的“广州八条”限购令过去半年了,虽然广州的一手房房价稳定下来了,但二手房市场交易依然在持续升温。

 

楼市的逻辑:“蓄水池”


早在去年国庆期间的楼市调控政策出台后,我写了一篇文章《限贷限购只是幌子,楼市拐点还没到!》。


今年2月26日,我又写了一篇文章《都死了这条心吧,房价也就这样了!》。

 

我在这两篇文章里面都讲到了,政府出台楼市调控政策的真正意图,是通过限量稳住楼市这个大盘,避免因为持续放量太大导致雪崩提前刺破楼市泡沫,导致中国经济硬着陆。

 

记住,官方从未讲过要让房价下跌的话,顶多讲的是“抑制房价过快上涨”。出台政策,更多的是从政府本身的利益以及安抚民心的角度出发。

 

有兴趣的可以去看这两篇文章,特别是《都死了这条心吧,房价也就这样了!》,我非常详细阐述了房价背后的经济和政治考量。

 

对于楼市或者房价这样的问题,在这里我讲一个非常核心的东西:楼市用来干什么用?


搞不懂这个本质的原因,只看表面的各种现象,你是无法看透房价的趋势的。

 

楼市只是工具,一个金融工具,至始至终它都不是简单的居住属性的商品,本质上就是金融产品。


我们把楼市看成一个蓄水池,钱比作水,楼市就是用来“蓄水”用的。

 

现在无论是民间的钱,还是央行印出来的钱,都太多了。


如果不用楼市这个“蓄水池”锁起来,放任钱到处流动的话,估计我们现在吃着一百块钱一斤的猪肉都很正常。

 

那些戏谑称呼农作物的词语:糖高宗、蒜你狠、姜太公、绿豆高都会一一浮出水面的。

 

说白了,高房价,现在就是用来支撑民生领域不发生恶性通货膨胀的手段。


一个国家的政府,可以忍受高房价这种事情,但决不能容忍恶性通货膨胀。

 

发生恶性通货膨胀,那一个国家就废掉了,看看委内瑞拉就知道了(改天有空讲讲委内瑞拉这个国家)。

 

只要持续印钱 楼市垮不了


我上面讲到,楼市是一个蓄水池,用来锁住流动性。


那这些钱哪来的:一是这几十年来积累下来的大量民间财富,二是央行为了维持经济发展带来的债务印的钱。

 

更多的钱,是为了维持债务印出来的钱。这些钱不印不行,毫不夸张的说,不印钱经济瞬间崩盘。

 

为什么不印就经济崩盘了?因为地方政府债务太大了,国企债务也非常严重,没看到各种国企背景的债务违约吗?没看到各种民间资金链条断掉吗?

 

国家允许局部的债务违约,但不允许系统性的债务崩盘,什么叫系统性崩盘?就是大家一起玩完。

 

那这些债务哪里来的?经济发展过热导致的,经济发展过热,导致产能过剩,很多生产出来的东西卖不掉,为什么卖不掉?

 

一是因为确实生产的产品太多,堆积在一起卖不掉。


二是我们国家这么多年来高度依赖的欧美市场本身也不行了,欧美国家进入经济调整的大周期,整个市场需求在萎缩。

 

我们国内的市场需求一直是不足的,或者说是有效需求是不足的。


所以在欧美市场需求萎缩的情况下,国内企业生产的产品自然就滞销了,卖不出去。

 

卖不出去就不得了了,企业生产是要成本的,那是借钱来生产的,这就是债务之一。

 

看到靠企业生产产品出口欧美国家来刺激经济不行,那就只能政府自己来。怎么来?固定资产投资。

 

政府通过自己的融资平台融资,然后把钱砸在基础设施建设(固定投资的方向之一)上。


通过这种方式来带动就业,带动钢筋水泥等各行各业的发展。

 

但基建投资很多也是无效和重复浪费,无法产生足够多的利润来偿还政府筹措的资金的本息,这样又产生了地方政府债务,这是债务之二。

 

同时,政府还想到了通过发展房地产(固定投资的方向之二)来刺激经济,因为可以卖地维持财政收入。

 

确实这些年房地产行业为国家的经济贡献了非常巨大的能量,但光靠房地产行业也不是长久之计。

 

因为房地产市场过热依然会导致产能过剩,产品又卖不出去了。


这里的产品不仅仅是指很多三四五六线城市的房子,还有房地产行业带动的其它行业的产能过剩。

 

这样一来,房地产行业在为GDP增长贡献的同时,久而久之也导致了大量产能过剩,最后反过来制约了经济的发展。

 

因为产能过剩无法卖掉的时候,又产生了债务,这种债务包括了房企以及其他行业的债务,这是债务之三。

 

上面,我只是简单分析了来龙去脉,方便大家理解而已,没有太细致敞开解剖。

 

只能说,事到如今,一切似乎陷入一个死循环,债务是在不断攀升的,但具体的数额,恐怕非权力核心的人都不知道。

 

很多人说楼市会崩盘,考虑的正是这一点:债务攀升,远超GDP增速。

 

但忽略了一个很重要的地方,就是民间财富其实还是有的,另外要维持债务不崩盘,还有一个办法,那就是不断印钱来维持泡沫或者债务。

 

但是越印钱,钱越多,越贬值,有钱的人或者其他本来在国内的国际热钱,就越想着往国外跑。


钱越往外流动,钱就越有贬值预期,并且最终变成真的贬值。

 

怎么办?那就要严控资金外流。所以,今年元旦开始,国家开始进行外汇管制,严控资金流出,同时国家也在不断打击地下钱庄这种渠道。

 

那钱出不去了,但印的钱又那么多,加上民间本身事实上也还是有钱的,那就推高房价,把钱都锁在楼市里面。


如何把钱赶到楼市去?


现在大家很清楚了,楼市就是一个资金的蓄水池,没有什么比这个更好的地方了。

 

房子作为一种固定资产,你要买卖不容易,也就是房子本身不是一种流动性好的资产,如果是股市的话,买卖的流动性太大。

 

而且股市不是每个人都需要的,经历了2015年的股灾之后,很多人是谈股色变的。


所以在现在锁住资金不外流之后,楼市不推高是不行的。这两年房价火箭般的速度往上涨就是这个原因了。

 

更重要的是,就像我文章开头讲到的,房子绑定了一个中国人的户口,而在中国生活,你一辈子逃不了户口的限制。

 

所以你丈母娘要你买房子就是这个原因,不仅仅是传统观念上的“人要有一片瓦顶头”这种安全感的考量。

 

政府还有一手,这一手是最核心的:控制土地一级市场的供应。


政府只需要通过这样的方式,就可以间接控制房价。如果要让房价降下来,其实增加土地供应就可以了。

 

但事实上,土地供应今年总体是在萎缩的,你说房价怎么降?


限购令如果没有同时增加土地供应,只是在变相加剧未来房价的上涨,因此我才称之为“涨停板”。

 

除了生存环境比较恶劣的地方或者没有什么资源的地方,其他地方房价只会继续涨。


只是有节奏的涨或者缓涨,涨完这头按下来,涨那头,再按下来,涨这头。


核心城市的临近城市之所以溢价空间很大就在这里。

 

这样,此起彼伏的涨,钱又没有更好的地方去,只能往楼市跑,又继续推高房价。

 

无论是维持债务的角度,还是避免恶性通胀的考虑,还是政府维持收入的想法,还是更深远的政治谋略,只能这样让房价继续维持高位。

 

这是一个转折的时代,每一个中国人都在焦虑,但却并不是没有缘由,一切都是对未来没有安全感。

 

我们都在试图抓住一切转眼即逝的机会保护自己,保护家人,哪怕出来限购令我们依然不为所动,甚至加剧了恐慌。

 

只要继续印钱,从全国范围来看,整体上房价不会跌只会涨。


未来肯定很多人买不起房子,只能租住公租房,而公租房的大面积筹建已经在路上了。

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